Normativa |
Scocca anche in Italia l’ora dei fondi immobiliari aperti |
Con il decreto legge n.14 del 21 settembre 2001 anche la legislazione italiana si adegua agli standard normativi vigenti nei paesi continentali europei e anglosassoni circa l’istituzione e la gestione di fondi immobiliari di tipo aperto. Tali strumenti di investimento sono da decenni ammessi nelle regolamentazioni finanziarie dei principali paesi appartenenti all’Unione Europea e attualmente il loro patrimonio in gestione ammonta ad oltre 500 mila miliardi di lire. Nel decreto legge in cui si disciplinano ‘Disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare’, il legislatore ammette l’istituzione di organismi di investimento collettivo del risparmio che abbiano per oggetto l’investimento esclusivo o prevalente in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazione in società immobiliari. E’ previsto che tali fondi potranno assumere prestiti nel limite massimo del 60 del valore degli immobili e diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari e potranno decidere di non distribuire le plusvalenze derivanti da vendite di immobili e partecipazioni in società immobiliari. A livello fiscale i fondi immobiliari non vengono tassati sui profitti, prevedendo un’imposta collegata al tipo di gestione svolta mentre i proventi derivanti dalle partecipazioni ai fondi nonché le plusvalenze realizzate mediante la loro cessione o rimborso non sono soggetti a imposizione, salvo che le partecipazioni non siano relativi a imprese commerciali. Attualmente il mercato italiano dei fondi immobiliari gestisce circa 3000 miliardi di lire ma la natura giuridica degli strumenti finanziari impone dei vincoli ben precisi ai sottoscrittori, da cui viene desunta la qualifica di fondi chiusi. La gestione del fondo compete a una società di gestione, il cui patrimonio è distinto da quello del fondo. I fondi immobiliari, essendo chiusi, non consentono richieste di sottoscrizione successivamente alla chiusura del periodo di collocamento e richieste di rimborso delle quote da parte dei partecipanti al fondo. Solamente alla scadenza del fondo stesso, la durata del fondo è compresa tra i 10 e i 30 anni, vengono distribuito ai partecipanti i capitali loro spettanti. I fondi immobiliari possono, a seconda di quanto stabilito dal loro regolamento, distribuire o meno i proventi della gestione, fin dallinizio o, più spesso, in momenti successivi e l’ammontare raccolto non deve essere inferiore ai 200 miliardi di lire con al massimo il 90 del patrimonio investito in immobili. Fino ad oggi, per ovviare allimpossibilità di smobilizzare la quota, la normativa sui fondi immobiliari chiusi italiani prevede lobbligatorietà della richiesta di quotazione in Borsa delle quote stesse. Lobbligo di quotazione è previsto entro 12 mesi dalla chiusura del collocamento. Chi vuole liquidare il proprio investimento lo può fare vendendo le quote direttamente in Borsa. Il legislatore, con l’attuazione del recente decreto legge, si pone come modello da seguire quanto maturato soprattutto nell’esperienza tedesca e in quella statunitense. In Germania il primo fondo immobiliare opera dal 1959, ma la legge fondamentale che regolamenta il settore risale al 1970. Le società di investimento immobiliare, costituite nella forma di società per azioni, vengono considerate a tutti gli effetti istituti di credito e sono quindi sottoposte al controllo degli organi federali. La società di gestione investe quanto raccoglie, non avendo limiti massima alla raccolta, e offre al pubblico certificati rappresentativi di quote di partecipazione. Il sottoscrittore può recedere in qualsiasi momento, ma la società può dilazionare i rimborsi in funzione dellandamento del mercato immobiliare. Il fondo può anche sviluppare operazioni di promozione immobiliare, nonché detenere partecipazioni in società immobiliari. In Germania esistono 3.500 fondi chiusi che detengono complessivamente immobili per un valore di 140 miliardi di marchi, oltre ai 60 miliardi di marchi detenuti dai fondi aperti. Negli Stati Uniti operano 210 Real Estate Investment Trust, Reit, che hanno una capitalizzazione di poco inferiore a 140 miliardi di dollari. Un Reit è organizzato come una società per azioni e viene sempre quotato. Mentre la maggior parte dei Reit ha un portafoglio inferiore ai 50 milioni di dollari, il 42 del mercato è posseduto dai primi venti fondi, con un portafoglio superiore al miliardo di dollari. I Reit devono avere un minimo di 100 investitori; non oltre il 50 dei titoli può essere detenuto da cinque investitori e almeno il 75 del fondo deve essere investito nel settore immobiliare. I Reit possono essere classificati secondo tre tipologie: Equity, che possono investire in titoli immobiliari o immobili, Mortgage che investono prevalentemente in finanziamenti ipotecari e Hybrids, che rappresentano una combinazione delle due categorie precedenti. |
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