In un precedente articolo avevamo fatto una breve analisi del rendimento di un trilocale affittato a studenti in una città come Bologna, una delle più interessanti per questo tipo di locazione. Era stato utilizzato come esempio un appartamento in zona relativamente vicina all’università, non centrale e acquistato usato, per un investimento iniziale di circa 200 mila euro. Il rendimento, presupponendo un livello di affitto non particolarmente speculativo, cioè 850 euro al mese, risultava intorno al 5% lordo e al 2,5% netto.

Ma oggi molti padroni di casa stanno lasciando il settore delle locazioni a studenti e affittano a brevissimo attraverso organizzazioni come Airbnb e Booking. La ormai evidente crisi degli alloggi in diverse città universitarie ha origine anche da questo fenomeno: moltissimi appartamenti affittati a ragazzi in trasferta per motivi di studio sono passati alla locazione turistica.

Ma è avvero conveniente questa scelta? Una risposta univoca è molto difficile da dare. Vediamo perché.

Come primo esempio prendiamo l’appartamento bolognese che era stato esaminato per l’affitto a studenti, collocato quindi in area stazione o via Marconi. Ragionevolmente con Airbnb la cifra che un proprietario può ricavare per ogni giorno di locazione è di circa 60-80 euro al giorno. Le spese di pulizia e gestione dell’appartamento (circa 20 euro per ogni inquilino diverso) e le commissioni per booking o Airbnb vengono pagate a parte.

A questo punto si tratta di vedere quante notti ragionevolmente viene occupato un appartamento. E su questo punto le variabili in gioco sono molte. Una casa particolarmente vicina al centro cittadino o in una zona reputata di valore chiaramente ha un tasso di occupazione più alto rispetto ad altre abitazioni poste in una periferia non particolarmente invitante. Anche un arredamento curato, capace di creare un buon feeling abitativo è un altro elemento positivo, come la presenza di balconi, un giardino o magari un bel caminetto. In pratica, se uno studente sostanzialmente prende qualsiasi tipo di abitazione, in quanto fa della casa un uso soprattutto pratico, un turista pretende di abitare in un immobile che abbia anche caratteristiche di piacevolezza.

Il risultato di queste considerazioni è che ci sono abitazioni su Airbnb che è quasi impossibile trovare libere, mentre altre sono sempre disponibili.

Nel caso che è stato preso come esempio è ragionevole presupporre un livello di locazione intorno al 50%, cioè 15 giorni al mese. In questo caso, con un ricavo lordo di 70 euro a notte si arriva a 1.035 euro al mese (12.420 euro annui), una cifra nettamente più conveniente rispetto agli 850 euro che si ottengonoo da un gruppo di studenti che affittano lo stesso appartamento. Il rendimento lordo, considerando un costo dell’immobile di 200.000 euro si attesta al 6,21%, che un po’ a spanne significa un ritorno netto del 3,10% (50% rispetto al lordo una volta pagate le tasse e le spese condominiali, che in questo caso sono totalmente a carico del padrone di casa).

Ovviamente se soltanto si riesce ad aumentare i giorni di affitto e a farli passare a 20 (1.400 euro al mese) la convenienza diventa molto evidente.

Su queste basi comunque c’è un’ulteriore scelta da fare: da parte del padrone di casa l’impegno a gestire un immobile con affitti brevi è indubbiamente maggiore. Affidando la casa a un gruppo di studenti normalmente non ci sono particolari problemi da affrontare e il rapporto tra inquilino e proprietario si riduce al pagamento del canone di locazione e a poco altro. Nel caso di affitti brevissimi occorre fare pulizie accurate al termine di ogni periodo di affitto, che può essere anche solo giornaliero, gestire lenzuola, asciugamani e un minimo di generi di conforto che normalmente vengono lasciati nell’abitazione affittata. È anche consigliabile ogni volta verificare con attenzione se sono stati fatti dei danni. In pratica è necessaria un’attenzione che rende questo tipo di affitto qualcosa di simile a un lavoro. Ed è proprio questa la differenza fondamentale rispetto a ogni altro tipo di affitto: in questo caso si tratta di una vera e propria scelta imprenditoriale con tutti i rischi e le opportunità che ciò comporta, mentre nel canone tradizionale si tratta di un’operazione sostanzialmente finanziaria.

Ma l’esempio che abbiamo preso è decisamente limitato: i casi concreti possono essere moltissimi e varrà sicuramente la pena esaminarne altri per vedere quanto questo tipo di business è interessante per un investitore immobiliare.