Negli ultimi anni gli investitori istituzionali stanno mostrando un crescente interesse per i mercati privati, in particolare nel settore immobiliare. In un contesto di inflazione elevata (molti esperti prevedono che rimarrà alta ancora per un po’) e incertezza economica, questa asset class, anche in questo modo, si conferma sempre più strategica per diversificare i portafogli e ridurre la volatilità. L’analisi attuale - secondo Allen Chilten, global head of real estate capital formation di Schroders Capital - evidenzia infatti cambiamenti nelle allocazioni geografiche, segnali di stabilizzazione del mercato e nuove opportunità, soprattutto nei settori logistico, industriale e hospitality e, sottolineiamo, con un focus particolare anche sull’Italia. Questo significa che, anche in momenti di incertezza economica - e non solo per i grandi investitori - questo tipo di investimenti possono offrire maggiore stabilità e rendimenti più prevedibili.

Cambiano le strategie: Europa sotto i riflettori per il settore immobiliare

In questo periodo molti investitori europei, sottolinea ancora Chilten, hanno già raggiunto i loro obiettivi (se non addirittura superati leggermente) proprio nel settore immobiliare, diventando più selettivi e riducendo il numero di partner con cui lavorano. Contemporaneamente, gli investitori statunitensi, pur mantenendo un forte interesse per il mercato interno (con una componente dominante degli indici di riferimento), guardano sempre più all’Europa, non solo per cercare rendimenti, ma anche per una migliore diversificazione del rischio. Per contro, in Asia le allocazioni restano al momento ancora limitate, sottopesate, ma secondo gli esperti potrebbero crescere nei prossimi anni.

In Europa segnali di stabilità e nuove opportunità

In tutta Europa il volume delle transazioni si sta stabilizzando e il clima di fiducia tra gli investitori istituzionali sperimenta un lento miglioramento, soprattutto nelle aree dove sono più presenti. A rafforzare questo mood contribuisce anche una forte mancanza di offerta in settori importanti come la logistica, l’industriale e il residenziale. In alcuni mercati, come il Regno Unito e i Paesi Bassi, i prezzi sono scesi più rapidamente, aprendo la strada a possibili occasioni di investimento. Chilten vede buone opportunità di acquisto nei mercati dove si combinano una leva finanziaria favorevole, una disponibilità limitata di immobili e una forte domanda da parte degli utilizzatori.

Focus su settori chiave e sul mercato italiano

L’esperto rivela che Schroders Capital, una delle società più attive in questo ambito, punta soprattutto su tre settori: logistica e industria, hospitality e residenziale. In Italia - ammette - l’interesse è forte, soprattutto nell’alberghiero, come dimostrano recenti acquisizioni a Milano (come l’NH Collection CityLife). La priorità va agli asset capaci di generare reddito collegato all’andamento dell’inflazione. È il caso degli hotel, grazie alla flessibilità dei prezzi giornalieri delle camere, degli immobili residenziali con canoni d'affitto soggetti a revisione periodica e degli asset industriali. In ciascun settore - spiega - la selezione mirata fa la differenza e qui entra in gioco la conoscenza dei team locali, forti delle loro competenze.

La piazza di Milano sotto i riflettori

Il metodo seguito dalla struttura si basa su analisi di valore relativo, ovvero sulla comparazione tra il rendimento atteso e i tassi di interesse privi di rischio. Con valutazioni interne, gli analisti identificano le aree più interessanti, che oggi si concentrano soprattutto nei settori industriale e alberghiero. Ad esempio, un’opportunità a Milano che si dimostri più interessante rispetto ad altre città europee potrebbe diventare una priorità di investimento. A livello europeo, negli ultimi 12-18 mesi l'attenzione si è spostata sugli immobili industriali strategici, vicini ai centri urbani e con accesso facilitato all'ultimo miglio. Queste caratteristiche riducono il rischio di immobili sfitti e sostengono la crescita degli affitti. Lo stesso approccio guida oggi anche le strategie adottate dal gruppo in Italia.

Il futuro: inflazione, tassi e nuove dinamiche

La strategia rimane prudente, con particolare attenzione agli effetti dell’inflazione e all’andamento dei tassi di interesse. Eventuali tagli dei tassi potrebbero offrire un ulteriore stimolo al mercato. Nel lungo periodo, alcuni cambiamenti strutturali - come l’aumento della produzione interna in Europa o la spesa pubblica per la difesa - potrebbero sostenere la domanda di immobili industriali, soprattutto in aree urbane ben collegate.