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Uffici, un investimento a rischio

02/10/2018

Uffici, un investimento a rischio

In un precedente articolo si era parlato della possibilità di investire in immobili per l’impresa, che si suddividono in tre grandi sottocategorie: negozi, uffici e capannoni. Nella prima parte avevamo analizzato le opportunità offerte dagli immobili destinati ad attività commerciali, che rendono in Italia mediamente intorno all’8% lordo, con punte abbastanza frequenti fino al 10%. Questa volta parliamo di uffici.

E se nel settore dei negozi viene riscontrata sul mercato una notevole vivacità, per quanto riguarda gli immobili a uso ufficio il mercato è decisamene meno interessante e i rendimenti che ci si può attendere da questo genere di investimento non sono eccelsi. «I primi tre mesi dell’anno hanno visto un aumento delle compravendite per tutti i comparti del settore degli immobili per l’impresa, ad eccezione degli uffici», chiarisce immediatamente l’Ufficio Studi di Tecnocasa, società leader di intermediazione immobiliare in Italia. «Negli immobii per l’impresa il 56,2% della domanda interessa i locali commerciali, il 32% i capannoni e i laboratori e solo l’11,8% gli uffici».

Come avviene nei negozi, la maggior parte d coloro che cerca un ufficio (77,8%) preferisce l’affitto all’acquisto diretto.  Si prediligono le soluzioni inserite all’interno di contesti direzionali o comunque in zone ben servite e facilmente raggiungibili. Resta nelle zone centrali soprattutto chi cerca una soluzione di rappresentanza. Le tipologie più richieste sono quelle dalla metratura fino a 150 metri quadrati, possibilmente cablate e modulabili (le ricerca il 76,4% degli acquirenti e il 77,1% di chi predilige soluzioni in affitto)

E, sempre secondo Tecnocasa, l’offerta immobiliare che non risponde ai criteri di qualità citati è attualmente penalizzata, in particolare i centri direzionali di vecchia data con elevate spese di gestione, registrano forti ribassi dei canoni di locazione. Sugli uffici, infatti,  si registra un eccesso di offerta e una vacancy ancora elevata. Riscontrano invece successo tra gli investitori e le società le soluzioni di nuova costruzione di cui Milano offre importanti esempi con City Life, Porta Nuova e Symbiosis. Bene anche Roma con Orizzonte Europa nella zona riqualificata della stazione Tiburtina. Buona la richiesta, da parte di professionisti per gli uffici di rappresentanza, spesso anche all’interno di contesti residenziali nei centri delle città o comunque in quartieri semicentrali  ben serviti. In alcune città, laddove sussistono le condizioni per effettuare il cambio di destinazione d’uso, gli uffici ormai vuoti sono stati trasformati in immobili residenziali.

E non è che mercato abbia dato grandi soddisfazioni nei tempi passati: dai dati rilevati da Tecnocasa emerge che i prezzi degli uffici dal 2008 a oggi hanno perso il 34,2% per le tipologie nuove e il 37,4% per quelle usate. Sui canoni di locazione il ribasso è stato rispettivamente del 36,6% e del 35,4%.

Ma a questo punto, tenuto presente che comprare un ufficio per ricavare un rendimento non è facile e che richiede un’estrema attenzione al momento dell’acquisto, quanto si può ricavare? Secondo diversi pareri e diversi uffici studi è abbastanza difficile superare il 5% lordo annuo, con il pericolo, però, che l’immobile resti sfitto a lungo, soprattutto se è stato acquistato un ufficio di scarso valore o posto in zone poco ricercate. Se al contrario si compra in zone di pregio, sicuramente il pericolo di restare senza un locatario è meno forte, ma è nettamente più elevato il prezzo di acquisto e il rendimento certamente non sale.

A cura di: Alessandro Secciani
Parole chiave: immobiliare, uffici, rendimento
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