Negli ultimi quattro anni il mercato immobiliare italiano ha mostrato una tendenza sempre più marcata: le case energeticamente efficienti resistono meglio alle oscillazioni e conservano il loro valore, mentre quelle con performance più basse registrano un progressivo deprezzamento. È quanto emerge dall’analisi di CRIF Real Estate Services, che ha esaminato un campione rappresentativo di immobili periziati in occasione della concessione di mutui casa.

Dallo studio, aggiornato a giugno 2025, risulta che le case green (in classe energetica A e B), hanno mantenuto in questi quattro anni un andamento positivo con una crescita media del 2% del prezzo al metro quadro. Al contrario, le case classificate come ‘brown’ (in classe F e G), hanno perso circa il 4% del loro valore. Un dato che fotografa bene la diversa percezione degli acquirenti e la crescente attenzione verso i consumi energetici. Dunque, il valore delle case green resiste nel tempo.

Case green e brown: differenza di prezzo anche a livello regionale

Per questo motivo, il divario di prezzo tra le due fasce è ormai diventato consistente. Nel dettaglio, le abitazioni efficienti valgono in media 500 euro al metro quadro in più rispetto a quelle di fascia intermedia (classi C-E), mentre il gap sale a 700 euro al metro quadro se il confronto è con gli immobili meno efficienti. Nonostante negli ultimi mesi si sia osservato un parziale riavvicinamento, il trend resta chiaro e consolida la posizione delle case green come segmento privilegiato del mercato. La forbice cambia a seconda delle aree geografiche. Nel Nord Italia - per esempio - dove i valori immobiliari sono in generale più alti, la differenza tra immobili green e brown supera spesso gli 800 euro al metro quadro, mentre al Centro-Sud il gap è più contenuto ma comunque significativo, attestandosi fino a 561 euro al metro quadro. La differenza spicca anche per il tipo di comune.

La domanda premia le case green del centro urbano

Nelle grandi città lo spread è più evidente, oltre 800 euro tra case green e classi intermedie, e addirittura più di 1.100 euro mq tra case green e quelle brown. Nei capoluoghi il divario cala a circa 500-550 euro, mentre nei comuni minori si aggira sui 700-750 euro. Uno sguardo alle aree urbane mostra come il centro città sia l’area in cui la differenza si avverte di più. Qui, il divario tra case green e brown si aggira sui 1.000 euro, pari a un 40% in meno di valore per le case meno efficienti. Da notare che nei centri la penalizzazione non riguarda solo le case brown, ma anche quelle intermedie: lo scarto rispetto alle green raggiunge infatti il 38% rendendo meno conveniente la fascia di mezzo. In periferia invece il quadro è lievemente diverso: il divario tra green e intermedie si riduce a 500 euro, pari al 21%, mentre resta più ampio con le case brown, che perdono circa 700 euro mq, il 31% del valore.

Prezzi green accelerano su imminente adozione Direttiva Ue

Il caso di Milano - secondo CRIF Real Estate Services - merita un capitolo a parte. Nel capoluogo lombardo, infatti, lo spread tra case green e quelle di livello intermedio si attesta sui 500 euro metro quadrato, che corrisponde a un ‘discount’ relativamente contenuto del 14%. La forbice si allarga invece se il confronto viene fatto con le abitazioni brown: qui la differenza raggiunge i 1.000 euro al metro quadro, con una svalutazione pari al 34%. Non solo: a Milano, più che altrove, dal 2023 i prezzi medi degli immobili green sono in costante crescita, mentre i valori delle abitazioni meno efficienti hanno subito nello stesso periodo una caduta più marcata. Questi andamenti, secondo gli esperti, non sono casuali. Oltre alle normali dinamiche di mercato, gioca un ruolo importante l’imminente Direttiva Ue sulle case green, che sarà pienamente applicata in Italia entro un anno.

Lo spread tra case green e case vecchie è destinato ad allargarsi

In un contesto in cui gli immobili green tengono bene e quelli brown perdono appeal, le case intermedie possono risultare un compromesso interessante. Lo stima Daniela Percoco, manager Real Estate Advisory di CRIF, secondo cui questa opzione consente di contenere l’esborso iniziale, mantenendo un buon livello di risparmio energetico. Ma, con l’applicazione della direttiva Ue, è probabile che le case green vedano crescere ulteriormente la loro appetibilità, mentre per le brown si accentuerà la deflazione. Il quadro è chiaro: il mercato premia sempre più l’efficienza energetica. Le case green si confermano come un investimento solido, che preserva valore nel tempo, mentre le brown rischiano di trasformarsi in un peso, con un deprezzamento che potrebbe aumentare man mano che entreranno in vigore le nuove regole Ue e che la sensibilità degli acquirenti continuerà a crescere.