Il terzo sottosettore degli immobili per l’impresa, insieme a negozi e uffici di cui abbiamo già parlato, è rappresentato dai capannoni e i laboratori, luoghi dove avviene materialmente la produzione industriale o artigianale. Si tratta di un comparto che è stato letteralmente massacrato negli ultimi 20 anni: la crisi economica che ha colpito l’Italia (e non solo), la delocalizzazione industriale, che ha portato migliaia di imprese a produrre fuori dai confini, l’affermazione di internet, che ha fatto sparire intere filiere di lavorazione, sono stati fenomeni che hanno fortemente danneggiato gli immobili dedicati alla produzione.

In alcune aree anche molto forti sul piano industriale, come la Lombardia o il Veneto, tanti edifici sono rimasti sfitti per anni, talora con i proprietari che chiedevano cifre irrisorie per l’affitto o per la vendita.

Secondo alcuni osservatori del mercato immobiliare, però, anche in questo campo qualcosa si sta muovendo. L’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa, per esempio, afferma: «Per i capannoni, che vedono un discreto aumento del numero di compravendite, il 66,5% delle richieste è di locazione, il 33,5% d’acquisto. Da evidenziare che, rispetto allo stesso periodo del 2017, abbiamo un aumento consistente della percentuale di domanda in acquisto. Infatti, la fase di prezzi contenuti, invoglia le aziende patrimonializzate o con accesso al credito a comprare. La maggior parte delle richieste si orienta su metrature non superiori ai 500 mq (rispettivamente il 62,8% della domanda in acquisto e il 67,1% di quelle in locazione)».

Un certo ottimismo si rileva anche da parte di Nomisma, l’istituto di ricerca bolognese che da diversi anni realizza un rapporto sul mercato immobiliare italiano. « Sul fronte delle locazioni si rileva il crescente ottimismo degli agenti interpellati sospinto da un ritorno della domanda che non risulta circoscritto alla residenza, ma che si sta estendendo anche alla componente di immobili da locare per le attività produttive».

In realtà quando si parla di capannoni e laboratori ci si riferisce spesso a situazioni molto diverse. Il classico immobile in mezzo alla campagna adibito a fabbrica ha un mercato molto rarefatto, mentre altri spazi attrezzati e con caratteristiche interessanti per chi produce sono certamente più apprezzati e richiesti. In determinati casi, come gli spazi per la logistica, c’è un’offerta largamente inferiore alla richiesta. «Gli aspetti più importanti nella scelta dei capannoni sono l’altezza, la presenza di un’area di carico e scarico delle merci, il posizionamento nella zona industriale e la vicinanza alle arterie di comunicazione», conferma Tecnocasa. «Sempre più appeal, tra investitori e aziende, lo suscitano i capannoni a destinazione logistica: questa tipologia di immobile sta vivendo una fase in cui la domanda è decisamente superiore rispetto all’offerta, sia in acquisto e sia in locazione. A spingere il mercato è soprattutto la crescita degli acquisti online che, per rispondere alla velocità di consegna, hanno bisogno di una catena di distribuzione sempre più veloce. Per questo motivo, l’ubicazione dei magazzini e delle sedi di smercio nelle location strategiche, vale a dire vicine alle arterie che portano velocemente in città, è la caratteristica più richiesta».

In conclusione i capannoni e i laboratori sono un settore da prendere con le molle: a fianco ad alcune realtà molto interessanti dalle quali si può ottenere un rendimento di notevole interesse (6-8% lordo), c’è una grande quantità di invenduto e soprattutto di immobili sfitti da anni. I rendimenti teorici che si potrebbero ricavare da questa tipologia di edifici per l’impresa sono molto alti, dell’ordine del 15% lordo. Peccato che siano teorici.