Il rapporto Ubs Global Real Estate Bubble Index 2018 del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management indica il rischio di bolla o i casi di notevole sopravvalutazione dei mercati immobiliari nella maggior parte delle principali piazze finanziarie nei mercati sviluppati.

La città più a rischio di bolla è Hong Kong, seguita da Monaco di Baviera, Toronto, Vancouver, Londra e Amsterdam. Anche i mercati di Stoccolma, Parigi, San Francisco, Francoforte e Sydney presentano forti squilibri. Le valutazioni appaiono elevate a Los Angeles, Zurigo, Tokyo, Ginevra e New York. Al contrario, i prezzi degli immobili a Boston, Singapore e Milano appaiono equi, mentre il mercato di Chicago è sottovalutato. Nel corso di quest’anno, il rischio di bolla si è impennato a Monaco di Baviera, Amsterdam e Hong Kong. Anche Vancouver, San Francisco e Francoforte registrano squilibri crescenti. Più in generale, i livelli dell’indice sono diminuiti addirittura in un terzo delle città osservate. Stoccolma e Sydney hanno mostrato la flessione più marcata e si sono allontanate dai valori che segnalano il rischio di bolla. Le valutazioni sono leggermente calate a Londra, New York, Milano, Toronto e Ginevra.

Diversamente dal boom di metà anni 2000 non si rilevano eccessi sul versante dei mutui e dell’edilizia su scala globale. In termini di volumi, il ritmo di crescita dei mutui in essere si è dimezzato rispetto alla fase precedente la crisi finanziaria. Ciò implica una riduzione degli eventuali danni economici che verrebbero causati da una correzione dei prezzi.

Nel corso del 2018, il boom dei prezzi delle abitazioni nelle città più importanti ha perso slancio in termini di ampiezza e intensità. Negli ultimi quattro trimestri i prezzi delle case nelle città al netto dell’inflazione sono saliti in media del 3,5%, un ritmo decisamente inferiore rispetto agli anni precedenti, ma comunque superiore alla media decennale. Le quotazioni hanno continuato a registrare una forte crescita nei principali centri economici dell’eurozona, Hong Kong e Vancouver. Ma sono anche comparse le prime crepe nelle fondamenta del boom immobiliare: i prezzi delle abitazioni sono, infatti, scesi in metà delle città che lo scorso anno erano a rischio di bolla, di oltre il 5% in termini reali nel caso di Londra, Stoccolma e Sydney.

La crisi dell’accessibilità pesa sulle prospettive Il multiplo prezzo/reddito medio delle città incluse nello studio è salito a 7,5 da 5,5 nel 2008. La maggior parte delle famiglie non può più permettersi di acquistare immobili nei maggiori centri finanziari se non può contare su un’eredità consistente. Mentre le quotazioni immobiliari diventano troppo elevate per i cittadini, negli ultimi cinque anni sono stati varati regolamenti integrativi in quasi tutte le città, che vanno dall’applicazione di tasse di bollo a misure di controllo degli affitti.

Queste normative, unitamente all’inasprimento delle condizioni di finanziamento, potrebbero mettere bruscamente fine a un boom immobiliare, come dimostra il caso di Sydney. Nel complesso, la bassa accessibilità degli immobili ostacola il potenziale di crescita delle città a lungo termine e potrebbe indurre gli investitori a rivedere le loro aspettative sui futuri guadagni in conto capitale.

A Milano – la città italiana inclusa nello studio – i prezzi hanno cominciato ad aumentare moderatamente in centro e nelle zone adiacenti e il tempo necessario per vendere un immobile è nettamente diminuito. Le quotazioni al netto dell’inflazione rimangono inferiori di circa il 30% rispetto ai massimi del 2007. Nonostante le condizioni di finanziamento favorevoli e la più elevata accessibilità economica in Europa, la ripresa del mercato immobiliare è solo agli inizi. In assenza di una maggiore prevedibilità del contesto politico italiano e di un’accelerazione della crescita della popolazione, non si ipotizza un netto incremento della domanda.