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L'ipotesi immobiliare

10/10/2016

In un periodo in cui i tassi dell'obbligazionario risk free sono praticamente a zero in Europa e solo un po' più alti negli Stati Uniti (intorno all'1,6% per il decennale) e l'azionario comporta rischi non da poco, possono tornare altre ipotesi di investimento che negli ultimi anni erano state abbastanza trascurate. Una di queste è l'immobiliare, che esce da un bear market durato quasi 10 anni e ha sicuramente ridimensionato valutazioni che erano uscite fuori da ogni logica.

Ma per avere un'idea chiara di ciò che un risparmiatore oggi può ricavare dal mattone vale la pena portare qualche cifra esemplificativa.

Prendiamo il mercato di Milano che , insieme a quello di Roma, di fatto è una sorta di benchmark per tutto il paese. Attualmente il livello di compravendite, dopo anni di fermo, sta dando qualche segnale di vivacità, testimoniato anche dalla netta ripresa dei mutui negli ultimi due anni. Continuano però a calare le quotazioni delle abitazioni, a dimostrazione del fatto che ormai i venditori spesso, pur di disfarsi di un appartamento, sono disponibili ad accettare qualche sacrificio sul prezzo.

Oggi in una buona zona periferica di Milano, si riesce ad acquistare un buon usato con 2.500-3.000 euro al metro quadrato, vale a dire che con 100 mila euro scarsi si può reperire un monolocale di discreto livello e con 120-130 mila euro un bilocale. A questa cifra vanno aggiunti circa 5 mila euro tra costo di notaio e mobili, se si desidera affittare la casa già arredata, elemento che in effetti permette un più elevato rendimento e una maggiore possibilità di trovare un inquilino.

Oggi per un monolocale dotato di tutti i servizi e in un condominio discreto a Milano, si riesce a ottenere un affitto tra i 400 e i 500 euro al mese: in pratica con una spesa di 100 mila euro si possono ricavare di media 450 euro mensili equivalenti a 5.400 euro annuali, con un rendimento lordo del 5,4%. Secondo gli esperti immobiliari, questa percentuale, se si calcolano le spese, l'Imu e la tassazione dell'affitto, va dimezzata: di conseguenza si può parlare in questo caso di un rendimento netto intorno al 2,5-2,7%.

Su questa base sul piano del guadagno, rispetto a un Bund non c'è chiaramente gara: attualmente il decennale tedesco rende praticamente zero e, se si calcolano le commissioni alla banca, si può tranquillamente parlare di rendimento negativo.

Se entriamo nel discorso del rischio, l'analisi diventa un po' più complessa. Se ipotizziamo che l'acquirente di Bund porti il suo titolo alla scadenza, alla fine del decennio ricaverà la cifra iniziale. Chi invece cercherà di vendere il monolocale al termine dei 10 anni, dovrebbe ritrovarsi come minimo il monte di affitti ricavato nel decennio, che sul piano teorico, su un investimebnto di 100 mila euro, dovrebbe attestarsi su 25 mila euro.

Ma non solamente: considerando che oggi il mercato è su livelli di prezzo minimi, ipotizzare una rivalutazione almeno pari all'inflazione non è fuori dal mondo, anche se ovviamente non è un fatto scontato. Se il Bund, che non dà nessun rendimento, garantisce il rimborso totale del capitale a scadenza, il nostro monolocale dopo una decina di anni può ragionevolmente essere rivenduto a una cifra variabile tra 115 mila euro e 90 mila. Nel caso più fortunato ai 25 mila euro di affitto se ne aggiungono altri 15 mila di plusvalenza, mentre nell'ipotesi peggiore i 25 mila euro di rendimento devono incassare una sforbiciata di 10 mila euro.

I due investimenti hanno poi due rischi non da poco. Per quanto riguarda l'obbligazione c'è il pericolo che i tassi crescano (e certamente è molto improbabile che oggi calino ancora) e in tal caso le quotazioni dei titoli potrebbero scendere brutalmente. In pratica ci si potrebbe trovare a vendere, nel caso che si decida di non aspettare la scadenza, a 85-90, incassando una perdita netta. Per quanto riguarda l'immobiliare, il rischio maggiore è che l'appartamento rimanga sfitto o che gli inquilini non paghino l'affitto: in tal caso ci si troverebbe addirittura un rendimento negativo, in quanto spese e tasse dovrebbero essere pagati ugualmente.

Una conclusione? Probabilmente oggi un investimento immobiliare fatto con estrema oculatezza, acquisendo un immobile di buon livello e in una zona dove sia facile affittare, permette rendimenti maggiori con un rischio equivalente rispetto a un obbligazionario risk free. Sicuramente rappresenta un'ottima opportunità di diversificazione di portafoglio.

A cura di: Alessandro Secciani
Parole chiave: immobiliare, bund, affitto, rendimento
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