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Immobiliare, un'ipotesi di investimento tornata concreta

12/12/2016

Dopo molti anni di caduta dei prezzi e delle compravendite, qualcosa di positivo sembra che cominci a evidenziarsi nel mercato immobiliare e probabilmente è oggi il momento giusto per ricominciare a pensare all'investimento sul mattone. Intanto una serie di dati ufficiali: i numeri resi pubblici dall’Agenzia delle entrate evidenziano che nei primi nove mesi del 2016 c’è stato un incremento medio delle compravendite del 20,4%.

L'aumento delle transazioni andate in porto è stato significativo soprattutto nelle grandi città del Nord Italia: in testa Torino con una crescita del 26,9%, seguita a ruota da Genova (+26,8%) e da Milano (+26,7%). A livello geografico i comuni del Nord (con +23,7%) corrono più di quelli del Centro (+18,3%) e del Sud (+15,7%).

Un quadro piuttosto positivo arriva anche da Nomisma, l'istituto di studi economici bolognese che ogni anno pubblica una serie di osservatori immobiliari sull'intero mercato. «In un contesto fattosi nuovamente incerto, il mercato immobiliare italiano prosegue il suo percorso di faticosa risalita. Ad alimentare le ambizioni di rilancio è, in particolare, il ritorno di interesse della domanda per l'investimento immobiliare diretto che, nonostante la precarietà delle prospettive e le fragilità reddituali, nel nostro paese rimane un pilastro dell'allocazione familiare», riporta il 3° Osservatorio immobiliare 2016 di Nomisma.

Sempre secondo l'istituto bolognese, alla luce degli andamenti difformi nei due semestri 2016 (seppure entrambi improntati alla crescita), il 2016 si chiuderà con un incremento dell'attività transattiva comunque a due cifre, stimabile su base annua nell'ordine del 12,3%.

A guidare il cambiamento è in particolare il settore residenziale, il quale in tre anni è cresciuto del 23,3%, mentre per l'insieme degli immobili di impresa, l'aumento è stato più contenuto e nell'ordine del 13%. Alla base di questa crescita c'è la ritrovata agibilità del canale creditizio per accedere alla proprietà: l'incidenza delle compravendite finanziate sul totale passa dal 44% del 2016 al 59,8% attuale.

A questo punto diventa estremamente interessante il discorso sui prezzi: dal 2007 le abitazioni, a livello nazionale, hanno ceduto il 39,7% del loro valore e da una situazione di conclamata bolla si è tornati su quotazioni certamente più ragionevoli. Il trend della discesa dei prezzi non è ancora finito, sempre secondo Nomisma, ma indubbiamente si sta arrivando al fondo. Le abitazioni nuove nelle 13 maggiori città italiane, per esempio, hanno perso l'1,7% del loro valore nel secondo semestre del 2014, ma solo lo 0,5% nella seconda parte del 2016. Non molto diverso l'andamento dei prezzi per l'usato, dove si è passati da un calo delle quotazioni dell'1.8% al -0.6%. In pratica ci stiamo avvicinando molto alla fase in cui la discesa si dovrebbe fermare e dovrebbe essere il momento perfetto per chi vuole acquistare, sia per uso proprio, sia per investimento. Nomisma prevede che nel 2018 si avrà la prima risalita dei prezzi.

E l'ipotesi immobiliare, oggi diventa certamente molto interessante, specie alla luce dell'andamento dei mercati finanziari. L'obbligazionario sta vedendo la fine di un trend di oltre un decennio e il probabile incremento dei tassi potrebbe mettere in grave difficoltà tutto il settore: la possibilità di trovarsi perdite pesanti in conto capitale sui bond, specie governativi, è molto concreta. Il mercato azionario sta mostrando un'insospettata vitalità, ma alla base dei recenti rialzi non ci sono certo elementi fondamentali: la crescita economica è modesta ovunque e i fattori di rischio sono presenti in maniera crescente in tutto il pianeta, a cominciare dai paesi più forti, come gli Usa, il Regno Unito e l'Unione Europea. Aggiungiamo che sta ritornando un minimo di inflazione. A questo punto l'interesse per un immobiliare che appare all'inizio di un nuovo ciclo potrebbe diventare una scelta molto razionale.

Anche perché i rendimenti non sono per nulla da buttare: ancora Nomisma afferma «che un altro indicatore di mercato degno di attenzione è rappresentato dal rendimento lordo annuo da locazione. In media, negli ultimi tre anni i ritorni di un investimento nel settore immobiliare si sono attestati nell'ordine del 5% per le abitazioni e gli uffici e del 7% per i negozi». Tra tasse e spese occorre grosso modo dimezzare il rendimento per arrivare al netto. Se si considera che in una situazione di normalità il mercato della casa recupera almeno il valore dell'inflazione, si può affermare che oggi sul mercato obbligazionrio, che è il concorrente più diretto del mattone, alternative migliori non ce ne sono certo molte.

A cura di: Alessandro Secciani
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