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Immobiliare: prezzi in stagnazione, con poche eccezioni

25/11/2016

Anche il secondo pilastro degli investimenti degli italiani (il primo, ça va sans dire, erano le obbligazioni governative) mostra ancora delle preoccupanti crepe. Dall’analisi del 3° Osservatorio Immobiliare 2016 di Nomisma, appena pubblicato, emerge infatti che l’ammontare delle sofferenze, associato alla limitata efficacia delle iniziative messe in campo per smaltirle, non consente, infatti, di ipotizzare una ripresa dei valori degli immobili, da sempre asset preponderante nel portafoglio degli italiani.

Secondo il report, alla luce degli andamenti difformi nei due semestri, il 2016 si chiuderà con un incremento dell’attività transattiva comunque a due cifre, stimabile su base annua nell’ordine del 12,3%. A guidare il cambiamento è in particolare il settore residenziale, il quale in tre anni è cresciuto del 23,3%, mentre per l’insieme degli immobili di impresa, l’aumento è stato più contenuto e nell’ordine del 13%.

Alla base di questa crescita c’è la ritrovata agibilità del canale creditizio per accedere alla proprietà: l’incidenza delle compravendite finanziate sul totale passa dal 44% del 2016 al 59,8% attuale. Al rilancio dell’attività transattiva, tuttavia, non ha fatto eco un’inversione di tendenza dei prezzi, che hanno proseguito la loro dinamica recessiva, seppure con un’intensità progressivamente decrescente. Su base semestrale l’ultima variazione dei prezzi è contenuta in un range minimo che va da -1,1% a -0,6%, confermando per il terzo anno consecutivo la progressiva riduzione dell’intensità del calo dei valori immobiliari.

I valori di locazione hanno fatto registrare negli ultimi sette anni variazioni più contenute rispetto a quelle relative ai prezzi e ciò è avvenuto anche nell’ultimo semestre dell’anno, con canoni di locazione diminuiti su base annua in un range compreso tra il -1,6% dei negozi e il -0,8% delle abitazioni. Un altro indicatore di mercato degno di attenzione è rappresentato dal rendimento lordo annuo da locazione. In media, negli ultimi tre anni i ritorni di un investimento nel settore immobiliare si sono attestati nell’ordine del 5% per le abitazioni e gli uffici e del 7% per i negozi.

I tempi di assorbimento degli immobili offerti sul mercato e lo sconto sui prezzi richiesti sono tra gli indicatori che più tempestivamente rappresentano le tendenze in atto sui diversi segmenti del mercato. Da alcuni semestri si assiste a una riduzione contenuta, ma costante, di tempi e sconti che descrive una migliorata condizione di liquidità degli immobili, che, a sua volta, si traduce in un aumento delle compravendite.

A livello territoriale, sono i mercati metropolitani del Centro-Nord (Bologna, Firenze e Milano e a seguire Venezia) ad avere una posizione di vantaggio sulla via del rilancio, mentre tra quelli che manifestano tuttora un ritardo si segnalano i mercati del Sud, Roma, Padova e soprattutto Genova. Le ricadute di tale scenario, se in termini di attività transattiva non impediscono il mantenimento di un’intonazione tuttora positiva, dal punto di vista dei prezzi inducono a delineare per i prossimi anni un quadro di sostanziale stagnazione, cui solo poche “avanguardie” territoriali paiono nelle condizioni di fare eccezione.

A cura di: Massimiliano D'Amico
Parole chiave: immobili, obbligazioni, valori
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