Nomisma, l’istituto di studi bolognese indipendente che ogni quattro mesi fa uscire un rapporto molto approfondito sul mercato immobiliare italiano, osserva, a fianco ai grandi centri , l’andamento dei prezzi e delle compravendite delle case in 13 città di medie dimensioni: Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno, Taranto, Trieste e Verona. In pratica si tratta di un’analisi su città non particolarmente forti nel tessuto economico italiano, collocate in ogni area del paese e con livelli di benessere molto diversi. Si può dire che si tratta di uno studio sul paese reale, per certi versi molto più attendibile rispetto a quello che viene realizzato sui maggiori centri, come Milano, Roma, Torino e altri, che sono sottoposti a dinamiche di volta in volta particolari, come il turismo o una forte spinta economica.

E il risultato che esce sul mercato immobiliare dei centri urbani medi italiani non è particolarmente incoraggiante per un investitore o per chi comunque pensa di acquistare un appartamento: su 13 città ben 12 hanno registrato nel corso del 2018 un calo delle quotazioni, mentre una sola, Verona, ha visto prezzi in aumento. «Per gli operatori il mercato appare dinamico, trainato da una domanda piuttosto consistente con un impatto sulle quotazioni le quali, per la prima volta dopo 10 anni, tornano in territorio positivo», afferma infatti Nomisma sul mercato della città scaligera. «I prezzi delle abitazioni hanno ripreso lievemente a crescere nell’ordine dello 0,4% su base annua per le abitazioni nuove e dello 0,2% per quelle usate». Anche l’ufficio studi di Tecnocasa rileva un andamento di questo genere.

Quanto alle altre 12 realtà prese in considerazione, indipendentemente dal livello economico o dalla localizzazione geografica si parla di dinamiche di prezzi relativamente simili. Alcuni esempi. «A Brescia i prezzi registrano ulteriori ribassi, con -1,2% per le abitazioni nuove e – 0,6% per quelle usate». E ancora: «Per il mercato residenziale di Livorno Nomisma registra un calo dei prezzi, sia per le abitazioni nuove, sia per quelle usate; anche i canoni di locazione risultano in discesa». E infine: «A Taranto si riconferma il trend di ribasso di prezzi e canoni, in atto ormai dal 2009. Rispetto alla rilevazione di un anno fa, le quotazioni hanno visto un decremento dell’1,6% per le abitazioni nuove e del 2,2% per quelle usate».

In questo contesto di prezzi abbastanza scoraggiante, dopo oltre un decennio di cali e una perdita media di valore per il patrimonio immobiliare italiano che si avvicina al 50%, c’è un dato abbastanza positivo: il netto incremento delle compravendite. La gente ha ricominciato a ricomprare appartamenti e il trend da questo punto di vista sembra in ascesa. Anche i tempi medi di vendita si stanno contraendo, a dimostrazione del ritorno di interesse per il bene casa. Infine c’è una discreta crescita degli acquisti per investimenti, trainati dai modesti ritorni del mercato obbligazionario, dal fatto che con le quotazioni basse delle case i rendimenti sono discreti e che gli affitti a brevissimo (Airbnb e Booking) stanno rivitalizzando il mercato.

Infine le previsioni. Se si eccettua qualche raro caso (Bergamo, per esempio), Nomisma non pensa che nel corso di questo 2019 i prezzi torneranno a salire: probabilmente nella maggior parte delle situazioni ci sarà un’ulteriore discesa. E indubbiamente, considerando che è cresciuta la domanda, si tratta di un sintomo preoccupante, che fa pensare che il mercato sia abbastanza ammalato.