La marcata correzione subita negli ultimi 18-24 mesi dal mercato immobiliare a livello globale (anche a causa della contemporanea impennata accusata dai tassi d’interesse applicati ai mutui) ha creato una finestra di opportunità che permette agli investitori di accedere in questo comparto a valori riprezzati, in particolare nei confronti di asset industriali e logistici. Altro aspetto che in questa fase premia il settore è la disomogeneità geografica e settoriale in cui sono avvenute queste correzioni, che offre un’interessante occasione soprattutto nelle regioni Asia-Pacifico ed europea. Gli investitori, secondo Kieran Farrelly, head of global solutions real estate di Schroders Capital, in questo momento prediligono gli immobili operativi oggetto di una forte domanda e che offrono un rendimento legato all'inflazione.

Opportunità ciclica di acquisto

Sicuramente individuare il punto di minimo di un mercato è un compito difficile ma, come osserva l’esperto, sia la performance storica, sia il modello proprietario di valutazione del mercato di Schroders indicano che gli anni 2024 e 2025 saranno interessanti per gli investimenti immobiliari, sia sul fronte Borsa sia su quello del debito. Ecco perché gli asset industriali e logistici sono ampiamente risaliti su livelli di prezzo interessanti in molti sotto-mercati, sostenuti da fondamentali strutturali solidi. Nella regione Asia-Pacifico, per esempio, sono emerse opportunità cicliche in piazze che seguono la ripresa ritardata della Cina e/o offrono alternative nella delocalizzazione delle supply chain. Anche in Europa, le prospettive di rendimento sono particolarmente interessanti.

Cambia il modo di investire nell’immobiliare

È sempre più evidente, secondo Farrelly, che la composizione dei portafogli immobiliari si sta evolvendo: la capacità di attivarsi in una serie di settori adiacenti ai tradizionali segmenti degli uffici, del retail, dell'industriale e del multifamiliare offre agli ‘early mover’ (gli opportunisti, ovvero chi investe in modo precoce ottenendo un vantaggio competitivo rispetto agli altri) diverse occasioni allettanti. Anche perché, nel frattempo, molte delle principali economie hanno fatto passi da gigante nella riduzione dell'inflazione, con un impatto sulla crescita significativamente inferiore a quanto temuto dai mercati. Contestualmente, i mercati del lavoro restano solidi, con una crescita nominale attesa per la maggior parte dei segmenti immobiliari, in particolare quelli favoriti da spinte strutturali.

Il debito immobiliare offre rendimenti simili all’azionario

Anche se sul mercato immobiliare la domanda si è attenuata, le condizioni di offerta limitate - dovute all'aumento dei costi di costruzione e di finanziamento del debito - continuano a sostenere livelli di reddito da locazione sostenibili. Così come, secondo Farrelly, la scarsità di spazi di alta qualità conformi ai principi ESG è destinata ad alimentare una nuova crescita degli affitti, soprattutto quando le economie avranno invertito la rotta. Anche le opportunità derivanti dall'illiquidità e dallo stress del mercato dei capitali di debito stanno diventando sempre più visibili. I livelli di prezzo del debito immobiliare privato offrono attualmente rendimenti simili a quelli azionari, per i finanziamenti di nuova emissione, e dovrebbero essere mirati in modo proattivo dato il limitato rischio di ribasso.

Opportunità nei senior whole loan e nei nuovi prestiti

Si aggiungono le opportunità che richiedono soluzioni per adeguare e/o rafforzare i bilanci di entità o strutture di transazione esistenti, in modo che possano resistere a un contesto di tassi e/o livelli di rifinanziamento più elevati. L’esperto vede un forte valore relativo aggiustato per il rischio nei senior whole loan e prestiti per lo sviluppo di nuova emissione, strutturati in modo da incentivare target ambiziosi e predeterminati di performance di sostenibilità. Per gli investitori nei mercati privati, ciò consente di promuovere risultati sociali e ambientali positivi in un universo sempre più limitato, dato l'intensificarsi dei requisiti normativi e l’evoluzione della domanda dei locatari. Si stima che i rifinanziamenti in corso nel 2024 accelereranno la disponibilità delle opportunità in un contesto di price discovery.