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Immobiliare, un investimento che ritorna

13/09/2018

Immobiliare, un investimento che ritorna

Il ritorno dell’immobiliare come investimento, specie in un periodo come l’attuale molto turbolento per i mercati finanziari, è un elemento ormai acquisito: in talune città gli acquisti di immobili da dare in affitto rappresentano ormai anche il 40% delle compravendite. Ma conviene davvero puntare su questo tipo di scelta? È razionale tornare a un investimento che negli ultimi 10 anni ha visto una minusvalenza media in tutta Italia di quasi il 50%? La risposta è chiaramente articolata e vale la pena vedere alcuni punti chiave.

Il rendimento. Secondo l’Ufficio studi di Tecnocasa il rendimento medio di un appartamento in Italia è attestato al 4,9%. Ovviamente si tratta di una media: il tipo di contratto, l’ampiezza dell’immobile, la qualità dell’edificio e la città incidono in maniera consistente. Per esempio a Milano il rendimento annuale lordo medio è stato calcolato al 5%, sostanzialmente in media con il resto dell’Italia, mentre a Roma, dove il costo delle abitazioni è molto alto, si scende al 4,4%. Tra le grandi città italiane Verona è quella che fornisce il rendimento più alto, con il 5,8%, seguita da Genova con il 5,4%. Ai livelli più bassi tra le grandi città si pone Firenze, altro centro che vede quotazioni immobiliari decisamente alte, con il 4,2%. Inoltre ritorni maggiori si possono talora ottenere nella grande provincia italiana più ricca: a Brescia, per esempio, un bilocale porta ai proprietari mediamente il 5,9%, mentre a Como si arriva al 6,1%. Il top si ha a Mantova, con l’8,8%.

Importante anche la tipologia di appartamento: tendenzialmente più la casa è piccola, maggiore è il canone di affitto in rapporto al prezzo. Sempre secondo l’ufficio studi di Tecnocasa, a Milano il rendimento medio di un bilocale è il 5%, ma passa al 4,8% se a essere affittato è un trilocale. Stesso discorso per i monolocali, che possono spuntare guadagni annui sull’investimento iniziale intorno al 5,5%. E le differenze possono essere anche nettamente maggiori: a Brescia il bilocale, come abbiamo visto, dà il 5,9%, ma il trilocale scende al 5,3%.

Il trend. Dal 2007, anno in cui è cominciato il crollo delle quotazioni immobiliari, al 2015 il valore degli affitti è stato in costante calo, con una media di -1% circa. Il top si è avuto nel 2012, con una discesa di oltre il 4%. Ma dal secondo semestre del 2015 c’è stata una discreta ripresa e nel secondo semestre del 2017 è stato registrato un aumento medio del canone del 2% rispetto ai sei mesi precedenti. Da notare che di fatto i prezzi di acquisto, fino a pochi mesi fa, erano ancora in discesa e attualmente, a parte alcune situazioni locali, sono fermi. Ciò significa che il rendimento dell’investimento negli ultimi anni è aumentato nettamente.

Quale affitto. Quando si parla di canone, ovviamente, si intende il classico contratto di affitto a una famiglia, con l’impegno di quattro anni rinnovabili automaticamente per altri quattro. Attualmente, però, il mercato offre altre opportunità più remunerative, anche se nettamente più impegnative per il proprietario. L’affitto a studenti, per esempio, può aumentare la redditività anche dell’1-1,5% all’anno, così come l’affitto turistico temporaneo può dare ritorni anche più interessanti.

Rendimento netto. Attenzione però a fare i calcoli sui ritorni dell’investimento: dal rendimento lordo vanno detratte le tasse e le spese condominiali a carico del padrone di casa: non meno del 50% del canone. Di conseguenza un rendimento del 5% si riduce nella realtà al 2,5%.

Valore dell’immobile. Chi ha investito in appartamenti nel corso degli ultimi 10 anni non è stato fortunato: a parte coloro che hanno acquistato nel 2007 nel pieno di una bolla dei prezzi forse senza precedenti in tutto il mondo e che hanno perso il 50% del valore dell’investimento, comunque perdite del 3-4% all’anno sono state la regola. Si è trattato di minusvalenze largamente superiori al rendimento netto. La sciacquata dei prezzi dell’ultimo decennio però ha riportato il mercato immobiliare su livelli di normalità e se forse è presto per ipotizzare forti riprese delle quotazioni, può essere ragionevole pensare che nel prossimo decennio, se si è acquistato un immobile con attenzione,  si possa mettere a bilancio un incremento di valore dell’1% all’anno. Storicamente in Italia la crescita dei prezzi delle case è stata mediamente superiore.

A cura di: Alessandro Secciani
Parole chiave: immobiliare, rendimento, canone, città
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