Le fasi di forte crescita delle quotazioni nel settore determinano grandi vantaggi per il settore bancario e quello delle costruzioni, solitamente poco osteggiati dai politici di turno. E' la fase embrionale di una bolla speculativa

Stefan Gerlach, economista ed ex vicegovernatore della Banca Centrale d’Irlanda, sostiene che le bolle immobiliari possono essere individuate con facilità, ma che ci siano molti interessi che traggono beneficio dal prolungamento di queste situazioni di mercato e puntano a evitare che siano prese contromisure atte a ridurne la potenziale pericolosità.

In un approfondimento pubblicato qualche mese fa su Project Syndicate, l’economista prende in considerazione le bolle immobiliari verificatesi in Irlanda, Regno Unito e Spagna e si chiede quali siano le ragioni che determinano il riprodursi – con tanta facilità e continuità - di questo tipo di bolle speculative.

La spiegazione formulata dall’esperto è che il prolungarsi delle bolle sia dovuto all’elevato numero di agenti economici che traggono beneficio da queste situazioni. Quando il settore delle costruzioni prospera, si riduce la disoccupazione, le banche tendono a concedere credito con maggiore facilità, i cittadini tendono a indebitarsi e i politici gongolano.

Normalmente, una bolla speculativa è accompagnata da una forte crescita economica che produce grandi vantaggi per i settori esposti direttamente alla bolla: costruzioni e banche in primis. I prezzi delle abitazioni tendono a lievitare e produrre ‘l’effetto ricchezza’ negli agenti economici, che approfittano della sensazione per consumare di più mediante un maggiore indebitamento.

I politici al governo, invece di spegnere la musica e far capire ai cittadini che il ruzzolone post-ballo potrebbe essere violento, fanno tutto il contrario di quello che dovrebbe essere fatto e cercano di prolungare la festa quanto più possibile, sempre nella speranza che la risacca arrivi quando loro non sono più al potere.

I benefici per le banche tendono a lievitare velocemente grazie alla domanda di nuove ipoteche, dando la sensazione che siano crediti liberi da rischi. Dopotutto, con le quotazioni immobiliari in ascesa, se il sottoscrittore di un credito risulta insolvente, si può sempre procedere alla vendita dell’immobile a un prezzo che garantisca una plusvalenza sicura. La gente comune comincia a coltivare la speranza di potersi arricchire e il fenomeno avanza senza sosta fino all’orlo del baratro.

Questo contesto, rileva Gerlach nel suo studio, avvantaggia i politici al potere, che guadagnano consenso grazie sia alla capacità del settore delle costruzioni di trainare l’occupazione sia alla percezione di maggiore ricchezza da parte dei proprietari d’immobili (che assistono a una continua rivalutazione delle rispettive abitazioni). La graduale creazione della bolla –che può perdurare anche per molti anni- rende poco preoccupanti i timori per uno scoppio della stessa.

Gerlach ritiene che l’Irlanda stia vivendo una nuova bolla immobiliare e che nessuno stia facendo qualcosa per fermarla. Dopo aver sperimentato il collasso delle quotazioni immobiliari meno di un decennio fa, il paese ha conosciuto una ripresa dei prezzi repentina (con rialzi superiori al 50% a Dublino).

Secondo l’economista, un sistema che produce continue bolle immobiliari è caratterizzato da regole che non funzionano. Le bolle sono un pericolo enorme perché includono grandi costi sociali e finanziari. Quando gli investimenti e la spesa del settore edile tendono a contrarsi, il tasso di disoccupazione e la spesa sociale s’impennano e gli introiti fiscali crollano. L’ultima bolla edilizia irlandese ha avuto un costo di circa 60 mld di euro (pari al 40% del Pil dell’isola).