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Investire in Reits con i bassi salari

12/07/2017

Abbiamo avuto modo di osservare che un po' in tutto il mondo il deciso calo della disoccupazione non sta provocando, in alcuni casi da decenni, quasi alcuna pressione al rialzo sui salari. Avevamo anche visto che alla fin fine i mercati globali possono coesistere con uno scenario di questo genere, che rappresenta il motore vero e proprio della deflazione o quanto meno di una mancanza di inflazione seria.

A questo punto vale la pena esaminare qualche tema di investimento per un pianeta che presenta queste caratteristiche, tenendo a mente un paio di punti. Il primo è che vanno sostanzialmente mantenute le prevalenti posizioni attuali di portafoglio, che prevedono una preponderanza dell'It in generale, sia americano sia asiatico, un rerating delle azioni cinesi A, un possibile ritorno in Europa di Spagna e Italia, la copertura del rischio con qualche grosso nome globale dal buon dividendo a livello di equity e un'allocazione tattica in una combinazione di duration e spread creditizio sull'obbligazionario. Infatti i temi che si possono aggiungere oggi sono ipotesi per un orizzonte temporale molto più lungo, diciamo per i prossimi 5-10 anni, in cui la tendenza generale alla non-crescita dei salari dovrebbe diventare ancora più marcata. Si tratta dunque di macro-temi da tenere presente come possibili alternative future.

Il secondo punto da tenere presente è che, se si dovesse continuare a lungo termine con questo andazzo, probabilmente prima o poi il grosso dei mercati, sotto forma di indici azionari, ne risentirebbe e non poco, con, al contrario, una continuazione infinita del trend obbligazionario: come si può vedere, un vero e proprio fenomeno globale di giapponesizzazione.

Detto ciò, arriviamo al sodo: a fronte di un'economia stagnante in Usa, vale la pena continuare a concentrarci su alcuni segmenti del mercato immobiliare locale. La cosa può apparire assurda: infatti spesso gli economisti hanno identificato nella trasformazione strutturale del real estate americano la ragione principale del mancato decollo del Pil locale nell'era post-2009.

Ad nauseam si è scritto sul fatto che i millennial statunitensi non sono interessati alla vita suburbana fatta di McMansion enormi, con attaccati mutui pesantissimi, che caratterizzarono il boom immobiliare Usa nella fase 2002-2007. Al contrario essi, un po' per scelta e un po' per necessità, dati i redditi contenuti, preferiscono vivere in piccoli appartamenti non lontani dai centri urbani più o meno storici.

Questo trend promette con ogni probabilità di continuare, visto anche il bassissimo tasso di nascite, ma come si può sfruttarlo? La risposta più ovvia è investire in Reits dedicati all'immobiliare commerciale statunitense, con un imponente portafoglio di appartamenti. I lettori potranno giustamente obiettare che si scopre l'acqua calda, il che a livello di azioni del settore (care) sarebbe assolutamente vero. La scelta giusta, però, è acquistare le convertibili emesse dai gruppi di tale comparto.

Questi titoli permettono infatti di usufruire di una bassa sensibilità all'andamento dei tassi di interesse e di godere di un limitato rischio grazie al bond floor tipico di questi strumenti. Nel caso specifico dei Reits statunitensi, essi tendono a fornire nella componente obbligazionaria un rendimento reale tutt'altro che disprezzabile, con yield to maturity nominali superiori in diversi casi al 3%, una rarità nel campo delle convertibili. A ciò aggiungiamo anche ottime caratteristiche di convessità, nel caso in cui le quotazioni azionarie dovessero continuare a salire. In pratica, tenendo tali titoli a scadenza, l'unica maniera per perdere soldi sarebbe costituita da un eventuale default.

In presenza di un nuovo round di crisi finanziaria, in particolare se la liquidità si prosciugasse sui mercati, lo scenario sarebbe possibile; come abbiamo visto, però, parliamo del segmento più vitale dell'immobiliare americano ed è ragionevole ritenere che a vedere una fuga di capitali sarebbero prima le aree più a rischio, quali uffici e centri commerciali.

Ma nello scenario esaminato si possono aggiungere anche scelte di investimento completamente diverse. Ne parleremo presto.

A cura di: Boris Secciani
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